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«Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados
I - O contexto actual: degradação do património e congelamento das rendas
No meio da crise, constatamos com pesar e impotência a progressiva degradação do parque imobiliário das cidades.
No centro e zonas mais nobres de Lisboa, por exemplo, é deprimente assistir, diariamente, ao espectáculo de dezenas, centenas de prédios, de construção e arquitectura magníficas, vazios, semi-devolutos, ocupados por três ou quatro inquilinos. E de todos os arrendamentos somados, o proprietário de um desses edifícios recebe menos de 200 euros por mês, quando, no prédio ao lado, o m2 de arrendamento para comércio e serviços é de 18 euros e para habitação de 13 euros.
Este é o cenário que temos desde a inflação galopante dos anos após 25 de Abril de 1974, que, conjuntamente com os arrendamentos vinculísticos e o congelamento das rendas, arruinou os proprietários, destruiu o mercado imobiliário nos centros das cidades, obrigou duas gerações a empenhar o futuro para comprar casa própria, e estimulou a construção desenfreada que contribuiu para a ruína económica e moral do país.
A última reforma do arrendamento urbano, de 2006 (o “NRAU”), foi mais um logro: segundo números de Novembro de 2010, divulgados pelo Diário Económico, desde a entrada em vigor do NRAU, foram actualizadas 2.614 rendas num universo de 429 mil rendas antigas anteriores a 1990! Num artigo próximo, abordarei as razões que justificam a relutância dos proprietários em actualizar as referidas rendas.
Neste contexto, e no do crédito fácil e barato, os investidores e promotores imobiliários dedicaram-se, durante os últimos anos, à construção nova e à compra e venda para habitação. O arrendamento ficou circunscrito aos sectores não habitacionais, de comércio e serviços.
II – A reabilitação urbana
Hoje, com o congelamento do crédito e a estagnação do mercado imobiliário, é consensual que a solução passa, necessariamente, pela reabilitação urbana. Os olhos de todos voltaram-se para o património degradado das cidades. Contudo, a reabilitação urbana é cara, demorada, e os incentivos fiscais instituídos pelo OE de 2009 fazem depender a sua aplicação da verificação de dois requisitos pouco interessantes (art. 71.º, n.º 21 do Estatuto dos Benefícios Fiscais):
- Os prédios objecto da operação de reabilitação urbana devem ser prédios arrendados passíveis de actualização faseada de rendas nos termos do NRAU (i.e., “rendas antigas”); ou
- Ser prédios urbanos localizados em “áreas de reabilitação urbana”.
Estes requisitos travam em grande parte o efeito útil dos incentivos fiscais, pois muitos dos imóveis que têm interesse para um investidor (e que necessitam urgentemente de reabilitação) encontram-se fora das “áreas de reabilitação urbana” delimitadas pelos municípios e, por outro lado, quanto mais rendas antigas tiver um imóvel, menos ele se torna interessante para o investidor. O investidor pode investir num imóvel apesar dos arrendamentos antigos que nele subsistam, e nunca por causa dos mesmos. O legislador não entende isso, porque acredita que fez uma excelente reforma do arrendamento em 2006.»
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